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点名12家房企试点,真要房价降下来?专家:9月份后可能顶不住

发布更新时间:2020/9/2 9:09:36 浏览次数: 文章来源:专聊房君 手机阅览本文

  文/纵横论市

  房价,一个持续的热门话题。

  没买房的,希望房价便宜,因为买房可以少支付成本,更容易实现住房梦。投资房产的,希望房价涨,可以赚取更多的利润。这两种观点和力量的交织,让房价趋势始终处于一个“神秘的状态”。

  但谁都知道,房子作为一种民生商品,跟我们的粮食一样,是人们的生活必需品。如果房价上涨过快、过高,就不利于大家安居乐业。对于这一点,国家比我们更明白,一直在不断采取措施,促进房地产市场的健康平稳发展。

  就这几年看,虽然还有部分热点城市楼市的余温还在,但整体看,市场已处于一个相对平稳的状态,其实,这一切与国家持续的调控是分不开的,就从全国出台的房地产调控政策数据看,2017年超250次,2018年超400次,2019年高达620次,到了2020年,即使出现了这次“黑天鹅”事件,全国售楼处关门,上半年累计的调控次数也超过了300次。由此可见,国家对楼市调控的决心一如既往。

  棒打“出头鸟”,降低购房者预期。

  长期研究楼市的人会有一个发现,那就是每一轮房价上涨,都是几个城市率先上涨,然后带动周边和全国其他城市跟涨。对于这一规律,国家通过这些的楼市调控经验积累,自然也是最容易掌握,“精准”调控就派上用场了。

  今年上半年,最先、最火的无疑是深圳,接着东莞、杭州、宁波、南京等城市也被带动起来,此时若要“一刀切”的调控措施显然不太合适,因为每个城市楼市基础不一样,有的城市可能还在下跌,由热点城市根据自身情况发布调控政策就显得非常必要,有点类似于“精确制导”,实现目标“快准狠”,能够达到迅速降温楼市的效果。

  自7月初开始,楼市热点城市相继发布调控新政,7月24日,国家层面召集北上广深、以及南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市座谈,针对楼市中出现的新情况,要求全面落实城市政府的主体责任,建立有效的长效机制。这次会议传达的信号很明确,让我们购房者知道,说明有些城市的市场已经过热,不能再继续热下去,必须要降温,那些跟风的投资者也必须清醒。

  点名12家房企试点,头部房企要做表率。

  继前次高层座谈后,又点名12家房企试点。先来看两个消息来源,一则是8月28日经济参考报报道,参加座谈会的重点房企有12家,包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、中海、新城、华侨城、华润、绿地、阳光城,主要提到几点:

  

  另据21世纪经济报道,这12家房企均为房地产行业的头部房企,再据统计,在全国销售排名前50位的房企中,仅11家未超过警戒线,其他都不同程度“踩红线”:

  

  在业内人士看来,从监管政策看,受到冲击最大的无疑是前期大举拿地扩张的房企,现在及时刹住房企的杠杆率,就是为避免更多类似泰禾这样的大型房企违约事件,以控制金融风险。

  其实,对待房地产的金融风险,监管层早有预告。

  8月16日,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在《求是》上发表了题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》,其中指出,“房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛””,并提到“当前房地产金融化泡沫化势头得到遏制”。由此可以看出,住建和央行联合召开的座谈会,并不是空穴来风,说明早有控制房地产金融风险的打算。而此次又点名12家重点房企,意味着有进一步收紧的必要。

  房价不降下来不罢休?

  有关12家房企的“3道红线”报道出来以后,有开发商表示,房地产格局将迎来新的变化,一些高杠杆的房企资金压力较大。对于购房者来说,最关心的是还是房价,所有的措施,最终能不能转化为房价的下降?专家用一句话概括,即“主观上并不是以降房价为目标,但客观上会促成房价回归,9月份以后开发商或顶不住了”,如何理解这句话呢?

  首先,房地产作用不能忽视,应在箱体内运行。根据数据显示,前7月,全国房地产开发投资75325亿元,比前6月增速提高了1.5个百分点,应该说,对第二季度GDP实现3.2%正增长业绩起到了不小作用。从趋势来看,这都是建立在强大的资金基础上的,房地产投资增速有抬头之势,若继续快速增长,无疑会侵蚀前期的降杠杆成果,所以,此时需要按住这股势头,让其保持在一个平稳且合理的增速水平上,对各方都有益。从这个角度看,包括“3道红线”在内,其本意也不是为了降房价,而是希望在一个平稳、健康和可控的状态下运行。

  其次,房企最怕的是什么?答案既不是担心缺少购房者,也不是销售价格不增长,而是资金。从事房地产的人应该知道,房企之所以能够在土地市场上挥金如土、纵横驰骋,就在于有资金来路,所以,可以看到一些房企的负债远比自己的资产高,但仍旧财大气粗,因为他们用的不是自己的钱。现在监管层在资金上从各个口子堵住并设限,一些负债率较高的房企注定难熬。

  第三,赶在楼市“金九银十”传统旺季“敲打”,一些负债率较高的房企要想生存下来,需要早作打算。

  根据易居房地产研究院发布的最新数据显示,在2020年7月份,全国100个城市新建商品房库存同比增长6.9%,去库存压力增大,存在库存积压和滞销风险。从数据上看,跟我们房产中介和开发商的宣传存在较大出入。数据不会说谎,加上开发商资金来源被“上锁”,原本旺季的“金九银十”,旺季不旺,为了存活下去,开发商降价促销是唯一可行选项。

  也就是说,从9月份开始,陆续可以看到开发商折扣优惠的活动。折扣力度决定了销量,特别是对于那些重仓三四线城市的开发商来说,果断降价走量是开发商明智的选择。对大开发商而言,可以降低负债,把负债率降到“红线”内,对中小开发商来说,可以获得宝贵的生存机会,当然,还有少部分的开发商,资金回笼也无济于事,或被兼并重组,或申请破产,这是最坏结果,出来混,终究是要还的。

  刚需或改善,现在买,还是等等再买?

  随着房住不炒理念深入人心,现在已经不提投资房产了,财大气粗的开发商都如履薄冰,小额投资者还谈什么投资或者炒房呢。不过,每天都有房子的买卖交易,不过是或多或少而已,因为房子是生活必需品,即使明感觉到未来会降价,但由于年轻人要结婚、孩子要上学,该买房还是要买,主要就在于一个时机问题,那么,对刚需或改善而言,现在买,还是等等再买呢?

  在笔者看来,对于一些价格倒挂的新盘,结合自己的工作和生活区域,在9月、10月份应该还是可以购买,正如前面专家所说,开发商为吸引购房者,可能会有一些折扣让利。此外,这期间也是开发商较为集中的推盘期,可选择的房源也多,不失为一个入手的时机。

  但需要注意的是,由于各开发商促销的动机不一,比如资金链紧张的房企,只管把房子销售出去,后期能不能按质、如期交房就未必了,所以,此时,我们购房者要擦亮双眼,一定要买品牌好、口碑佳、资金实力雄厚开发商的房子,相对有保障些。当然,如果我们资金暂时不足,或者对房子需求不急迫,不妨保持观望,等市场形势明朗以后再考虑买房的事。

标签:八卦 地产

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