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30万亿房贷,经济复苏最大障碍?有人是聚宝盆,有人是赔钱货

发布更新时间:2020/9/2 9:02:49 浏览次数: 文章来源:大猫财经 手机阅览本文

  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经

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  8月的最后一天,30万亿房贷换锚“大抉择”就正式完成了。

  到底是选择固定利率还是选择LPR,算是基本落定了,不过对于大多数人而言,利率换锚并不意味着太大的变化,到底是省钱还是会多更多钱,其实心里也没啥数,这都得看大政策,现在的分析也都是纸上谈兵。

  也有一些人在“维权”,声讨工农中建这样的大银行批量转换为LPR,这有啥可喷的呢?时间点在那卡着,银行也只能这么办了。

  

  不管怎么换,“房奴还是房奴”。

  30万亿房贷,压得很多家庭喘不过气来。内循环需要振兴消费,理想的状态是把消费占比从现在的30%提高到70%,达到跟美国差不多的比例,但是执行起来太难了,原因只有一个——没钱,而没钱的原因,房价被公推为“万恶之源”,收入都拿去还贷了,哪还有钱四处消费啊!

  如果按照2019年的增速来计算的话,那么2020年的个人房贷余额将超过35万亿,全国人均2.5万,够买传说中的一套鹤岗房。

  因为牵涉面太广、额度太大,这30多万亿房贷成了眼下最不能出问题的资产。

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  最近,中央开了个会,传出的信息是要给房企融资上紧箍咒,所谓“三道红线、四档管理”:

  ● 三条红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

  ● 四档管理:同时踩中三条红线计“红”档,有息负债不能再增加;踩中2条计“橙”档,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条计“黄”档,增速不超过10%;没踩红线,年增速可以到15%。

  总而言之一句话,房企拿钱更难了。

  这项政策将在2021年元旦开始推行,不少房企趁着规定还没下来开始突击发债,因为真要是等到政策落地可能公司就垮了,毕竟在红橙黄三档的房企一大把,绿档上的却没几个。

  这对房企来讲是釜底抽薪之举了,过去这么多年都是靠高负债搞起来的,如果真的掐了脖子,资金链吃紧,未来的日子肯定是不好过的。

  怎么应对呢?估计有的公司会疯狂提高“高周转”的链条,降价走量,这可以参考上半年x大地产的全民打折营销,为的就是回笼资金,保持现金流在安全线之上。

  这对新晋的购房者而言,是个好消息,但对扛着30万亿房贷存量的房奴来讲,可能苦乐不均,有人拿的是聚宝盆,有人拿的可能是赔钱货。

  这是什么原因造成的呢?房价分化。

  最近两年,大家会发现,房地产市场越来越极端化。

  从鹤岗被发现开始,人们发现,原来房价还可以这样,2万买一套房不是梦,鹤岗开始成为“流浪汉的天堂”,不少想要拥有一套房子的人涌向了鹤岗,“给自己一个家”。

  600元/㎡的鹤岗不是唯一一个,300元/㎡的阜新被发现了,28元/㎡的玉门老城区之后,人们发现了还没来得及发展房地产就已经荒废的博罗转井,虽然白菜价的噱头成分大,但是房价之低,可见一斑。

  但另一面,又是极度了的疯狂,杭州“万人大摇号”抢百套房源,深圳因为太火,不得不积分摇号了,那也挡不住热情,500套房源,3万人摇号认筹。

  

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  这种分化局面未来会越来越常见,差距越来越大。为什么会出现这个问题呢?

  大家都知道投资是拉动经济增长最主要的发动机,而其中房地产投资占了20%,但这些投资的分布非常不平衡——

  一二线城市和三四线城市冰火两重天,大城市人满为患,而中小城市人气不足,地产公司也面临两难——大城市拿地太难、中小城市卖房太难,反正是左右为难。

  这个局面是从大规模的城镇化开始的,大概经历了三个阶段:

  1、80年代开始,国家开始重视城市以及城镇的作用,小城镇因为乡镇企业活跃了起来,就确定了全国的城市发展方针,“控制大城市规模,合理发展中等城市,积极发展小城市”,这种发展小城镇的理念,持续了近30年。

  2、后来的说法,叫做“新型城镇化”了,不能一面高楼大厦,一面棚户区,所以后来轰轰烈烈的棚户区改造工程,开始了一个大拆大建的时代,而这个时代里面,房地产开始越来越火热,曾经没那么热情的三四线城市,房价开始飙升了。

  3、到了最近这两年,风向又变了,在棚户区改造落幕之前,以前各个地方上搞得“城市一体化”,开始逐渐形成了国家级的城市群概念,后来,城市群就开始成为城镇化建设的主力了。

  

  这些城市群,以1/4土地集聚74%人口,创造90%GDP,因为赚钱效应好,所以就成了大大小小的黑洞,吸收着各种能量,从各省的规划来看,基本也是着力打造以省会城市、重点城市为中心的超级都市,不沾边的城市前景堪忧。

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  超级城市,经济是有保障的,这就是房价的硬支撑,只要城市的高净值人群数量有增长,哪怕房价贵点,房贷多点,至少心里踏实。

  人口是比较简单的表象指标。这两年,总体来看,一线城市虽然人口流出,但是其实是一个人口筛选的过程,而流出的人口基本上利好二线城市和强三线城市,四线城市人口流出严重。

  背后的真实原因是啥呢?就是有更强的赚钱效应。

  就拿房地产投资来说吧。

  2010年,房地产投资增长33%,2015年增长1%,增速大幅度下降,前两年维持7%左右,本来增速就下降了不少,分布还很不平均,房地产投资增速下降,对重化工原材料,对能源,对工程机械等等影响都非常普遍,带动制造业投资增速也跟着下降,因此动摇了投资的半壁江山。

  能拿到的房地产投资越多,能拉动的总量也越大,钱也就越好挣了。何况,这些城市一般也有其他的支柱产业,各有特色,财富聚集效应越来越大。

  

  而争取不到更多投资份额的地方,尽管政府努力的想稳基础设施投资,但是心有余力不足,这种不平衡拉动整个投资增速下降,从订单的减少来看,比出口影响更大。

  对于普通家庭来说,买不买房、在哪买房越来越复杂,稍不留神可能就会埋下悲伤的种子。

  怎么分辨呢?

  从城市和都市圈来看,2030年中国有望形成:

  ● 10个以上人口1000万级城市:北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等;

  ● 12个以上人口2000万级大都市圈:上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等。

  都是近几年来经济吸引力强,而且抢人做的比较好的城市,自然也是房价火热的城市。

  那么,哪些城市最可能成为火药桶呢?

  首先就要想到的就是资源枯竭型城市了,无论是鹤岗、玉门还是阜新,他们共同的身份就是资源枯竭型城市,而这样的城市,在全国有69个。

  

  这些城市或县城,在资源枯竭后,一直面临着转型的困境,不少城市的经济是靠“国家发钱”,转型之路很艰难,都面对着不同程度的衰落以及人口的收缩。

  当年凭着一时冲动在鹤岗买房的小哥,最终还是离鹤岗而去,3万块的房子,2.2万转手,亏了26%,这还不算为装修居住搭进去的钱呢。

  

  这可能就是冲动的惩罚吧。

  而更多的三四线城市,政府要做的就是勉力维持房价的稳健,缺少涨价的动力,但也不能放任房价下跌,对于这些城市,你需要小心。最近,有人统计了房价,目前全国共有30个地市州房价低于每平方米4500元,其中最低的10个地市州分别是鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、张掖、朔州、海西、博州、佳木斯、阜新。这10个城市中,有5个是东北的城市。

  

  未来,这样的地方可能还会增加,买房,真要掂量掂量了。

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